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《上海市房地产登记条例》于2009年7月1日起正式实施
发布时间：2009-6-26 点击次数：388

《上海市房地产登记条例》于2009年7月1日起正式实施 　 2008年12月25日，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议表决通过了修订后的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），并将于2009年7月1日起正式实施。该《条例》是自1996年3月1日施行以来的第二次全面修订。 　就《条例》的相关内容，记者日前专题采访了上海市住房保障和房屋管理局有关负责人。据该负责人介绍，这次《条例》的修订，一是坚持法制统一的原则。为贯彻落实《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中不动产登记的有关规定，结合《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规，对原《条例》中的登记效力、登记日、预告登记、异议登记、更正登记、损坏承重结构房屋的登记等条款进行修改和补充完善，从而更好地保证房地产登记准确性，保护房地产权利人的民事权利。二是保持连续性的原则。继续实行统一登记机构、统一登记簿、统一房地产权证、统一登记技术规范、统一登记信息系统的制度，日常登记工作仍由市房地产登记处负责，继续保留房地产所在地的区县房地产登记处具体办理登记事务的做法，方便当事人办理登记。三是注重解决人民群众反映的热点难点问题。针对房屋所有权初始登记时，物业管理用房等业主共有房地产以及公益性公建配套设施房地产的产权归属未作明确划分所引发的权属争议；权利人将商场、宾馆、酒店等擅自进行分割向社会出售后引发的社会矛盾；以及违法搭建的当事人以申请转移登记为名，将违法建筑随同合法建筑一并转让牟利，逃避法律责任等问题，《条例》均作了明确规定。 　新修订的《条例》内容主要涉及： 　 一、房地产登记日。原条例是以受理日为登记日，根据《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载时发生效力，《条例》将登记日由受理日修改为记载于房地产登记簿之日。 　 二、房地产登记的基本单元。由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，容易产生纠纷和矛盾。《条例》对房地产登记的最小单元加以了规范。具体来说，（1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元。 　 三、申请房地产登记。申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处设立的受理窗口（交易中心）提交申请登记文件。当事人可以委托代理人申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人申请登记。但均必须到场提交申请登记文件，不得以传真、快递等形式进行提交。 　 四、房地产权证补发。原条例规定房地产权证灭失的，房地产权利人要求补发的，可以向登记机构申请补发，不需要刊登声明。但在实践中，利用补领权证进行欺诈的案子时有发生，作为房地产权利人负有妥善保存相关证件的义务，因而刊登房地产权证书灭失、遗失的声明是必要的。为此，新条例规定房地产权证书灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书。补发的房地产权证书上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。 　 五、关于附有违法建筑的房地产登记。新条例规定，对附有违法建筑的，房地产登记机构应当不予登记。只有拆除违法搭建、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且经房地产登记机构在房地产登记簿上记载后，房地产登记机构方可登记。 　 六、关于损坏房屋承重结构的特殊规定。《上海市住宅物业管理规定》对损坏房屋承重结构的行为已经明确规定了行政处罚措施，新条例是在现有法律基础上作了制度创新。《条例》规定房地产登记机构根据行政执法机构出具的损坏房屋承重结构的认定文件，在房地产登记簿上对该房屋进行记载，以起到警示第三人的作用。并在此基础上，又规定当事人申请房地产转移登记、抵押权设立登记时，应当已完成整改并提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。这样在强化行政执法机构的查处力度的基础上，也促进了当事人的整改，对违法行为有遏制作用。 　 七、明确业主共有房地产的权利。在商品房项目初始登记时，增加了对开发企业保留自有的房地产、用于销售的商品房、业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产分别进行登记的规定。初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不颁发房地产权证。从源头解决了登记实践中的难点问题，避免了开发企业与业主的争议，确保了业主共有的房地产权利。 　 八、更正登记。根据《物权法》规定，增加了利害关系人也可以作为申请更正登记的主体。《条例》规定：（1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。 　 九、异议登记。《条例》在以下几方面有新的规定：（1）不能直接进行更正登记的，利害关系人可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。（2）申请人在异议登记之日起十五日内，未提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效；提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向登记机构提交有关受理通知书，异议登记效力继续保持。（3）权属争议处理完毕后，如果异议申请人确为房地产权利人，可凭生效法律文书申请更正登记。如果申请人不是房地产权利人，房地产登记簿记载的房地产权利人可以凭生效的法律文书申请注销异议登记。（4）异议登记后，登记机构需中止办理正在审核中的该房地产的转让、抵押等登记申请，并暂缓受理该房地产新的相关登记；（5）为了避免申请人恶意重复异议登记，损害房地产权利人的合法利益，原申请人就同一事项不能重复申请异议登记。 　 十、预告登记。《条例》在以下几方面有新的规定：（1）预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。（2）期房和现房的交易合同均可办理预告登记。（3）未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。（4）预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。（5）商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。（6）在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。（7）预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。 　《条例》的出台，对进一步规范房地产登记程序，更好地维护房地产权利人合法权益将起到积极作用。 　《条例》全文可登陆上海房管网<a href="http://www.shfg.gov.cn/">www.shfg.gov.cn</a>查阅。 <div style="display: none">《上海市房地产登记条例》于2009年7月1日起正式实施 2008年12月25日，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议表决通过了修订后的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），并将于2009年7月1日起正式实施。该《条例》是自1996年3月1日施行以来的第二次全面修订。 就《条例》的相关内容，记者日前专题采访了上海市住房保障和房屋管理局有关负责人。据该负责人介绍，这次《条例》的修订，一是坚持法制统一的原则。为贯彻落实《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中不动产登记的有关规定，结合《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规，对原《条例》中的登记效力、登记日、预告登记、异议登记、更正登记、损坏承重结构房屋的登记等条款进行修改和补充完善，从而更好地保证房地产登记准确性，保护房地产权利人的民事权利。二是保持连续性的原则。继续实行统一登记机构、统一登记簿、统一房地产权证、统一登记技术规范、统一登记信息系统的制度，日常登记工作仍由市房地产登记处负责，继续保留房地产所在地的区县房地产登记处具体办理登记事务的做法，方便当事人办理登记。三是注重解决人民群众反映的热点难点问题。针对房屋所有权初始登记时，物业管理用房等业主共有房地产以及公益性公建配套设施房地产的产权归属未作明确划分所引发的权属争议；权利人将商场、宾馆、酒店等擅自进行分割向社会出售后引发的社会矛盾；以及违法搭建的当事人以申请转移登记为名，将违法建筑随同合法建筑一并转让牟利，逃避法律责任等问题，《条例》均作了明确规定。 新修订的《条例》内容主要涉及： 一、房地产登记日。原条例是以受理日为登记日，根据《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载时发生效力，《条例》将登记日由受理日修改为记载于房地产登记簿之日。 二、房地产登记的基本单元。由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，容易产生纠纷和矛盾。《条例》对房地产登记的最小单元加以了规范。具体来说，（1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元。 三、申请房地产登记。申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处设立的受理窗口（交易中心）提交申请登记文件。当事人可以委托代理人申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人申请登记。但均必须到场提交申请登记文件，不得以传真、快递等形式进行提交。 四、房地产权证补发。原条例规定房地产权证灭失的，房地产权利人要求补发的，可以向登记机构申请补发，不需要刊登声明。但在实践中，利用补领权证进行欺诈的案子时有发生，作为房地产权利人负有妥善保存相关证件的义务，因而刊登房地产权证书灭失、遗失的声明是必要的。为此，新条例规定房地产权证书灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书。补发的房地产权证书上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。 五、关于附有违法建筑的房地产登记。新条例规定，对附有违法建筑的，房地产登记机构应当不予登记。只有拆除违法搭建、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且经房地产登记机构在房地产登记簿上记载后，房地产登记机构方可登记。 六、关于损坏房屋承重结构的特殊规定。《上海市住宅物业管理规定》对损坏房屋承重结构的行为已经明确规定了行政处罚措施，新条例是在现有法律基础上作了制度创新。《条例》规定房地产登记机构根据行政执法机构出具的损坏房屋承重结构的认定文件，在房地产登记簿上对该房屋进行记载，以起到警示第三人的作用。并在此基础上，又规定当事人申请房地产转移登记、抵押权设立登记时，应当已完成整改并提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。这样在强化行政执法机构的查处力度的基础上，也促进了当事人的整改，对违法行为有遏制作用。 七、明确业主共有房地产的权利。在商品房项目初始登记时，增加了对开发企业保留自有的房地产、用于销售的商品房、业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产分别进行登记的规定。初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不颁发房地产权证。从源头解决了登记实践中的难点问题，避免了开发企业与业主的争议，确保了业主共有的房地产权利。 八、更正登记。根据《物权法》规定，增加了利害关系人也可以作为申请更正登记的主体。《条例》规定：（1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。 九、异议登记。《条例》在以下几方面有新的规定：（1）不能直接进行更正登记的，利害关系人可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。（2）申请人在异议登记之日起十五日内，未提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效；提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向登记机构提交有关受理通知书，异议登记效力继续保持。（3）权属争议处理完毕后，如果异议申请人确为房地产权利人，可凭生效法律文书申请更正登记。如果申请人不是房地产权利人，房地产登记簿记载的房地产权利人可以凭生效的法律文书申请注销异议登记。（4）异议登记后，登记机构需中止办理正在审核中的该房地产的转让、抵押等登记申请，并暂缓受理该房地产新的相关登记；（5）为了避免申请人恶意重复异议登记，损害房地产权利人的合法利益，原申请人就同一事项不能重复申请异议登记。 十、预告登记。《条例》在以下几方面有新的规定：（1）预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。（2）期房和现房的交易合同均可办理预告登记。（3）未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。（4）预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。（5）商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。（6）在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。（7）预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。 《条例》的出台，对进一步规范房地产登记程序，更好地维护房地产权利人合法权益将起到积极作用。 《条例》全文可登陆上海房管网www.shfg.gov.cn查阅。 </div>